Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Горка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 73 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 117 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск I ≈14,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2676
Рейтинг 13/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 17 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 117 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 232 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полбиноское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горка СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 536 / 25 000 / 42 994 |
| цена объекта | 2 349 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 996 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 974 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 594 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Нечаевский СНТ | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка-6 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 20 536 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Электрон СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Зеленая Поляна СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 23 810 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Великий Край д. | 66,8 м² | 6,8 сот. | 1 550 000 | 23 204 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Родники СНТ | 84 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 25 595 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Химик-2 СНТ | 66 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 21 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | ВИМ СНТ | 62,8 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 42 994 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | ВИМ СНТ | 62,8 м² | 7,7 сот. | 2 100 000 | 33 439 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 349 000 (−151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 349 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136796665 Продаётся дача в деревне Двойни снт "Горка". Участок 6.6 соток. На участке дом, две бытовки, уличный туалет. Забор по периметру со всех сторон соседей рядом нет. Участок правильной формы. Есть плодовые деревья(яблоня, груша) кустовые плоды(смородина, ежевика, малина. Дом построен из бруса 150*150 утеплённый. Дом обшит сайдингом, крыша из металлочерепицы. Отделка дома внутри выполнена из хорошей вагонки. В доме три комнаты, терраса душевая и санузел. Коммуникации все в доме, септик скважина так же есть колодец. Документы все готовы к сделке. Один взрослый собственник.