Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 102,3 м², участок 10,5 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈2,05 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,83 млн / целевая ≈7,95 млн / пессимист. ≈7,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,73 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Егорьевск II ≈0,9 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2669
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 429 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 28 сот. | 5 500 000 | 196 429 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 050 000 | 305 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Голубевая д. | 9,6 сот. | 350 000 | 36 458 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 046 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 968 / 79 982 / 100 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 834 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 951 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 067 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | да: «ванные» + «ремонт» | 94,6 м² | 10,1 сот. | 5 200 000 | 54 968 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ефремовская д. да: «санузлом» + «ремонтом» | 93 м² | 11 сот. | 9 300 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Ветеран СТСН да: «санузла» + «мебелью» | 111,9 м² | 10 сот. | 8 950 000 | 79 982 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136034886 Предлагается к продаже дом, расположен на земельном участке площадью 10,5 соток. Участок имеет круглогодичный подъезд с двух сторон: с улицы Красной Армии и параллельной улицы 50 лет ВЛКСМ. Ширина участка с ул. Красной Армии составляет 20 метров. Все коммуникации: электричество, газ (отопление). Водопровод по улице (в дом не введен), рядом расположена колонка. На территории имеются 3 хозяйственные постройки. Это отличное предложение для тех, кто ищет комфортное место для жизни на свежем воздухе с удобным доступом ко всем необходимым ресурсам. Цена и условия обсуждаются. Для получения дополнительной информации и организации просмотра, пожалуйста, свяжитесь с нами!