Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Чайка дп, Воскресенск гор. округ
Дом 48 м², участок 6,6 сот., 2025 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 12.11.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 783 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈624 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Фаустово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2668
Рейтинг 37/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 52 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 605 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 783 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 167 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 146 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чайка дп | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белоозерский-3 пос. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Белоозерский-3 пос. | 8,7 сот. | 1 200 000 | 137 931 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка дп | 12 сот. | 799 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка дп | 8,5 сот. | 1 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чайка дп | 7,9 сот. | 950 000 | 120 253 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фаустово с. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юрасово с. | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фаустово с. | 6,3 сот. | 1 490 000 | 236 508 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 103 064 / 177 083 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 624 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Акватория СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фаустово КП | 47 м² | 8,7 сот. | 5 350 000 | 113 830 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 47 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 74 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рыболово 2 дп | 48 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 177 083 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рыболово КП | 48 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фаустово с. | 47 м² | 7,3 сот. | 4 800 000 | 102 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Белоозерский пгт | 48 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Белоозерский пгт | 50 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 50 м² | 6,2 сот. | 3 549 000 | 70 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Белоозерский-3 пос. | 45 м² | 7,5 сот. | 6 990 000 | 155 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу, мебелированую ,со всеми коммуникациями (канализация, вода, электричество 15квт).В доме все абсолютно новое. Утеплён пол/потолок 150мм, стены 100мм каменный плиточный утеплитель. Москва-река в 50м от участка. Я один собственник. Продажа через риэлторов не интересует!!! Документы готовы к сделке. Дом не зарегистрирован (в ипотеку, мат.капитал не подходит)!!! Электрички нет рядом,(она через речку), доехать от Москвы своим ходом можно только на автобусе с метро Коттельники. Дачный посёлок Чайка, подходит для людей у которого есть свой транспорт, так как он расположен на берегу реки, и ближайшее село в 4км(там же и автобусная остановка). Все подробности можно уточнить в личных сообщениях или позвонив по телефону.