Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 27,3 м², участок 2 сот., кирпич, 2009 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.06.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈250 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 82 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈446 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «предлагается выделенная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе.
До ст. Голутвин ≈0,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2666
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 168 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 8 сот. | 7 950 000 | 993 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 5 040 250 | 840 042 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 49,2 сот. | 40 000 000 | 813 008 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 11 сот. | 4 990 000 | 453 636 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 6,5 сот. | 11 000 000 | 1 692 308 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Парфентьево с. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Парфентьево с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 446 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 633 / 105 263 / 110 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «предлагается выделенная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «предлагается выделенная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 35 м² | 2,2 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.6 км | 34,3 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 81 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 30 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 34,2 м² | 2,2 сот. | 3 600 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Нижнее Хорошово с. | 33 м² | 2 сот. | 1 995 000 | 60 455 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 100 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается выделенная часть жилого дома в центральной части г. Коломна, прямо напротив Рио. В шаговой доступности от дома все сетевые магазины, жд и авто станции. В комнате есть свет. Канализация и газ по границе участка, есть возможность их присоединить ( соседи именно так и сделали). Так же вместе с комнатой продаётся отдельно стоящий гараж с собственным заездом. Площадь гаража 61 м2. Подходит только за наличный расчёт. Если у вас остались вопросы то звоните и я с удовольствием отвечу. Владимир.