Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 10 сот.
Цена 110 тыс. ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 22 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈243 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 22 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈94 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈850 тыс. ₽, маржа 74 %, ROI 290 %.
⚠ ROI 290 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Коломна ≈0,9 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2655
Рейтинг 71/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 242 504 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 22 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 425 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,5 сот. | 11 000 000 | 1 692 308 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Парфентьево с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 8,7 сот. | 2 150 000 | 247 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6 сот. | 5 040 250 | 840 042 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 000 / 137 500 / 266 667 |
| цена объекта | 110 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 93 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 430 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 358 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 287 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 850 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 290 % |
| пояснение расчета | ROI 290 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 290 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 10 м² | 5,8 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Нарцисс СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Новое СНТ | 10 м² | 5,1 сот. | 670 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Спутник СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Коломзавод-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коломзавод-2 СНТ | 12 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сергиевское с. | 12 м² | 14 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Кудрявцево д. | 10 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 110 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 110 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бытовка, гараж, склад. Отопление, свет, 2 комнаты, 2 входа. Утепление. Окна. Люк. Без места, только бытовка.