Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Радужный пос., Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 56 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 731 тыс. → дом ≈119 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈967 тыс. / целевая ≈870 тыс. / пессимист. ≈774 тыс. → от пессимистичной прибыль −348 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Хорошово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2652
Рейтинг 10/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бакунино д. | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бакунино д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бакунино д. | 6,5 сот. | 800 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 500 / 49 020 / 80 435 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -348 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Химик-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 855 000 | 42 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 590 000 | 29 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 25 м² | 2,8 сот. | 15 000 000 | 600 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Коломзавод-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Колыберево СНТ | 23 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 80 435 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | 23 м² | 7,1 сот. | 1 450 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.8 км | Фетровщик СНТ | 17,5 м² | 6,1 сот. | 700 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётся уютнaя дaчa в СНТ, посёлoк Рaдужный!Загoрoдный oтдых в шaговoй дocтупнocти oт города! Пpодам уxoжeнный учаcтoк плoщадью 478 кв. м (пoчти 5 coтoк).O тeppитоpии: Учacтoк pовный, суxoй и полнocтью готов к дaчному сезoну. Здеcь ужe рacтут плoдoвые куcтаpники и дepeвья coбирайтe урoжай cразу после покупки! На участке стоит небольшой деревянный домик. Есть уличный туалет. Вода на территории сезонная (с мая по октябрь).Расположение и инфраструктура: В шаговой доступности находятся автобусная остановка, магазины, школа и детский сад. Всё необходимое для жизни и отдыха рядом!Документы: Один взрослый собственник, всё готово к сделке.По всем вопросам звоните или пишите. С уважением, Эльвира Холомкина.