Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Театральный СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 7,7 сот., 1995 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 807 тыс. → дом ≈693 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 8 в 10 км, 73 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,1 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈6,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2649
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 34 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 807 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 693 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 276 / 90 769 / 112 676 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 097 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Надеждино д. да: «санузел» + «мебелью» | 71 м² | 7,1 сот. | 7 250 000 | 102 113 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | сохраненная копия |
| 6.9 км | Надеждино д. да: «санузел» + «мебелью» | 71 м² | 7,1 сот. | 8 000 000 | 112 676 | в продаже 30.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Литвиново д. да: «ванной» + «ремонт» | 69,6 м² | 8 сот. | 5 100 000 | 73 276 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Карпово Кантри Клаб КП да: «санузел» + «ремонтом» | 74,8 м² | 7,5 сот. | 5 850 000 | 78 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 75 м² | 7 сот. | 11 490 000 | 153 200 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 7 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Антоновка-1 КП да: «санузел» + «отделку» | 64 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом, в старом дачном товариществе СНТ "Театральный". Дом пригоден для проживания и готов к использованию. Два водонагревателя, душ, туалет, сарай. Все исправно. Один взрослый собственник.