Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Шевлягино пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 5 сот., дерево, 2024 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Шевлягино ≈0,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2647
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 191 998 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 104 / 40 000 / 66 667 |
| цена объекта | 2 599 998 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 998 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 562 998 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горизонт СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полиграфист СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Антоновка-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Физик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Бахтеево Парк КП | 50 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 106 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | сохраненная копия |
| 2.5 км | Рябинушка СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 52 691 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Спутник-2 СНТ | 52,4 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 28 626 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Энтузиаст СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Березки Лайф КП | 48 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.04.2026 | 2 999 998 (−200 002) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 899 998 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 799 998 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 599 998 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 599 998 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для круглогодичного проживания. Полностью готов к заселению. Утеплен для зимнего проживания, оформлен жилым домом, подходит под ипотек с использованием материнского капитала. Есть горячая и холодная вода, санузел в доме. Рядом ж.д станция Шевлягино 500метров. Продуктовый магазин. Дорого асфальт, зимой чистят, освещение есть. Территория СНТ закрыта автоматическими воротами, проезд только для жителей. Место спокойное, висят камеры видео наблюдения. Ровный участок 5 соток, есть парковка на участке на 2 автомобиля, отсыпана гравием. Рядом с участком есть сосновый лес и большой водоем.