Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Слободище д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 57,5 м², участок 6 сот., дерево, 1958 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 160 тыс. → дом ≈3,24 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 40 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈950 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −779 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Нерская ≈4,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2640
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 160 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 348 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Слободище д. | 13,3 сот. | 1 100 000 | 82 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободище д. | 17,9 сот. | 950 000 | 53 073 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободище д. | 14,8 сот. | 1 400 000 | 94 595 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободище д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободище д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободище д. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильинское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильинское СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинское СНТ | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинское СНТ | 40 сот. | 490 000 | 12 250 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 950 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 72 115 / 73 148 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 826 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 061 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -779 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваша мечта о жизни на природе в 80 км от Москвы. Крепкий дом с участком 6 соток (ЛПХ) в д. Слободище. Представьте: вместо шума магистралей пение птиц, а за утренним кофе вы смотрите не в окно соседа, а на свой ровный зеленый участок и лес. Продается настоящий деревенский дом из толстого добротного бревна тот самый, который хранит тепло и служит десятилетиями. Дом площадью 57,5 кв.м стоит на надежном ленточном фундаменте. Планировка продумана для комфортной жизни: Светлая кухня-гостиная, где поместится большой обеденный стол; Три изолированные спальни для всех членов семьи; Совмещенный санузел со всеми удобствами; Просторная терраса и уютный холодный двор для хранения инвентаря. В доме уже сделано всё для круглогодичного проживания: Свежая электропроводка на 15 кВт (хватит для любых приборов); Современный двухконтурный котел; Вода из собственной скважины прямо в доме; Переливной септик никаких ограничений в использовании воды. Участок правильной формы, сухой и ухоженный. Подъездная дорога отсыпана щебнем, поэтому проехать можно в любую погоду. На участке есть летний туалет и душ. Слободище это большая, живая деревня, где соседи знают друг друга по именам. Здесь своя библиотека с театральной студией и детскими кружками, медпункт, большой магазин продуктов и красивая Старообрядческая церковь. Рядом протекает речка, есть пруд с песчаным пляжем, а в шаговой доступности начинается смешанный лес, богатый грибами и ягодами. Если понадобится городская инфраструктура, всего в 3 км находится село Ильинский Погост: детский сад, школа, больница, МФЦ, почта и сетевые супермаркеты. А в 10 км. г.Куровское с отличным ЖД сообщением с Москвой. Документы полностью готовы, один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Покажем дом в любое удобное для вас время, по договоренности. Звоните!