Новорязанское ш., 54 км от МКАД · земля с домом
Яблоневая Усадьба КП, Раменский гор. округ
Участок 9,3 сот.
Дом по описанию: «На территории земельного участка находится недостроенный жилой дом.»
Цена 3,04 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 45 % · по фото: дом 2, участок 2, WOW 3, ⚠ недострой
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 553 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 24 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,58 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈80 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈10,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №264
Рейтинг 6/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 80 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 11 % | 0.6 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 66 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.6 |
| участок | 5 | 48 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | недостроенный каркасный остов без стен и отделки |
| участок и сад | 2 | заросший участок с высокой травой |
| окружение | — | информация отсутствует |
| WOW | 3 | потенциал для строительства с нуля на готовом участке |
недострой на заросшем участке, требующий полной реализации проекта строительства Утепление: нет. модель max-code, фото: 4, 09.11 14:42
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 464 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Никитское с. | 11 сот. | 690 000 | 62 727 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поляна ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 14 сот. | 830 000 | 59 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 12,2 сот. | 700 000 | 57 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поляна ДНП | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 13,2 сот. | 1 070 000 | 81 061 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈80 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 189 / 46 951 / 78 710 |
| цена объекта | 3 035 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 579 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 479 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 093 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 086 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая · площадь дома оценена по фото: ≈80 м² |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Костин лес КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 77,5 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 78 710 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесной ДНП да: «с/у» + «тепление пол» | 82 м² | 8,5 сот. | 3 850 000 | 46 951 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесной-Прибрежный дп да: «санузел» + «заезжай и живи» | 84 м² | 8,4 сот. | 4 750 000 | 56 548 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Костино д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Заповедный КП да: «ванная» + «отделки» | 74 м² | 9,5 сот. | 1 790 000 | 24 189 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 035 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 035 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. На территории земельного участка находится недостроенный жилой дом. Участок находится в 70 км. От Мкад по Рязанскому шоссе. Лот продается на аукционе. Если Вы не знаете, что такое аукцион или у Вас нет электронной подписи, или не успеваете зарегистрироваться на электронной торговой площадке (Этп), то специалисты Пао Сбербанк возьмут на себя процедуру Вашего участия в аукционе "под ключ": предложим и согласуем стратегию покупки лота; проведем регистрацию на Этп; подадим согласованную с Вами заявку на торги; примем участие в торгах в соответствии с согласованной стратегией покупки лота; проконтролируем проведение сделки купли-продажи лота. Все вопросы по аукциону можно уточнить на сайте активов банка Portal DA (Обязательно зарегистрируйтесь на сайте. Только после регистрации на сайте будет доступна кнопка "Помощь агента на торгах"). Или звоните по указанному номеру телефона в рабочие дни с 9:00 до 18:00 по московскому времени.