Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 11 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈233 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 50 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −717 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет.
До ст. Сычёво ≈3 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2638
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 232 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 563 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12 сот. | 6 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 24 сот. | 9 800 000 | 408 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12,1 сот. | 4 900 000 | 404 959 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 11,3 сот. | 5 400 000 | 477 876 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,6 сот. | 3 200 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 5 050 000 | 505 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 63 636 / 78 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 483 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -717 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Колосок СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 22 м² | 9,6 сот. | 1 400 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Мир-6 СНТ | 33,4 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 53 892 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Волоховка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 71 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный кирпичный дом площадью 30м2, построенный в 2000 году. Расположен на участке Снт "Вишенка" (Подлипки), дорога с твёрдым покрытием и удобным доступом к общественному транспорту. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного загородного жилья. В доме две комнаты и терраса или веранда, что добавляет уюта и возможности для отдыха на свежем воздухе. Санузел находится внутри дома, канализация и водоснабжение летнее. Электричество подключено, газ отсутствует. Отличное место для тех, кто ищет спокойствие и близость к природе.