Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 13 м², участок 5 сот., брус.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 49 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 411 тыс. → дом ≈189 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 40 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈190 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шиферная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2637
Рейтинг 46/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 26.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 122 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 411 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 189 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6,6 сот. | 1 499 000 | 227 121 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 12 сот. | 2 920 000 | 243 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 92 308 / 143 333 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ёлочка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Потаповское д. | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Восход-2 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Нижнее Хорошово с. | 13 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136441010 Продается дача в Снт Перхурово! Прямая продажа. Размер участка 5,2 сотки. Площадь дома 13 кв. М. Особенности: Пешая доступность до автобусной остановки, также в пешей доступности озеро для купания и рыбной ловли, а также лесополоса, где множество грибов и ягод. На участке множество плодово-ягодных деревьев; Солнечная сторона; Плодородная почва для насаждения цветов; Круглогодичная асфальтированная дорога. Звоните, отвечу на все вопросы. Оперативный показ.