Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Зеленая миля ДНП, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 774 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,09 млн / целевая ≈4,58 млн / пессимист. ≈4,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,27 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Белоозёрская ≈19,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2631
Рейтинг 63/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 38.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 404 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 774 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зеленая миля ДНП | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Зеленая миля ДНП | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зеленая миля ДНП | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленая миля ДНП | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зеленая миля ДНП | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Рай ТСН | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новорязанское шоссе 37-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Рай ТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино с. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумрудная Поляна ДНП | 11,5 сот. | 2 200 000 | 191 304 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 87 256 / 120 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 583 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 274 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заречье дп | 60 м² | 12,2 сот. | 5 499 000 | 91 650 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заречье дп | 60 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Коробово д. | 60 м² | 15 сот. | 5 950 000 | 99 167 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Квартал 38Б КП | 60 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашково-37 КП | 54,3 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 92 081 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Заворово с. | 59,9 м² | 9,1 сот. | 5 370 000 | 89 649 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вишневый Сад СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Заворово с. | 58,8 м² | 9 сот. | 4 990 000 | 84 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке огороженной забором дачный домик с террасой, хозблок, туалет и теплица, есть деревья, подъезд круглый год, имеется скважина, есть канализация только для кухни,