Новорязанское ш., 67 км от МКАД · земля с домом
Непецино с., Коломенский гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется садовый домик, теплица, летник для кур.»
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 30 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,19 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Непецино ≈2,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №263
Рейтинг 47/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, материал, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 13.3 |
| участок | 5 | 73 % | 10.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 008 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Непецино с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Санино д. | 33,5 сот. | 3 000 000 | 89 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Санино д. | 11,6 сот. | 1 200 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Непецино с. | 18 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Непецино с. | 7,2 сот. | 1 400 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Непецино с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Непецино с. | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санино д. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Непецино с. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок Ижс/Лпх правильной прямоугольной формы, огорожен забором со всех сторон. Недалеко протекает река. Вокруг живут соседи. На участке имеется садовый домик, теплица, летник для кур. Электричество 15 квт, подключена централизованная вода, имеется доступ к подключению к центральной канализации, газ по границе. Участок ухоженный без поросли. Дорога зимой чиститься регулярно. Вся инфраструктура в шаговой доступности. Присутствует обоснованный торг. Собственник один. Фото добавлю позже.