Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Восход СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 9,5 сот., дерево.
Цена 1,32 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 74 % · по фото: дом 5, участок 6, окружение 7, WOW 4
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 307 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −516 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Никулки ≈5,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26275
Рейтинг 30/100 · уверенность 74 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 44 % | 2 |
| сад | 5 | 56 % | 2.5 |
| МКАД | 15 | 11 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 3.4 |
| участок | 5 | 50 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 7.1 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый каркасно-щитовой дом, требует косметического и технического обновления |
| участок и сад | 6 | участок средней ухоженности, много зелени и кустарников |
| окружение | 7 | лес рядом, спокойное место в СНТ |
| WOW | 4 | низкий потенциал, типичная старая дача для сезонного проживания |
Бюджетный вариант для дачи, но требует вложений в утепление и обновление коммуникаций. модель max-code, фото: 4, 09.11 22:23
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 307 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 013 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокольники СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бельское д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Северянин СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бельское д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бельское д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бельское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 35 000 / 72 816 |
| цена объекта | 1 320 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 122 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 132 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 025 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 919 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -516 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сокольники СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 17 516 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березовая роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Калинка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Орион СНТ | 61,8 м² | 11,9 сот. | 4 500 000 | 72 816 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Агросад СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Электрик СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 45 614 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Восход-1 СТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокольники СНТ | 69,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 43 228 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Автомобилист СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 320 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 320 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 22:19 | новый объект | — → 1 320 000 |
Описание
Продается 2-х этажная дача, для летнего отдыха по адресу: СНТ Восход, южнее дер. Бельское, Талдомского района, Московской области. Дом 60 кв.м. расположен на участке 9,5 соток. Дом каркасно-щитовой, фундамент-блоки, окна- деревянные, металлическая