Рогачевское ш., 52 км от МКАД
Воробьево СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 17 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 71 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈40 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −749 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня, септик (по описанию).
До ст. Головково ≈8,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26268
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 679 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 059 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воробьево СНТ | 13,5 сот. | 700 000 | 51 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воробьево СНТ | 12,4 сот. | 1 150 000 | 92 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Толстяково д. | 30 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Толстяково д. | 13,6 сот. | 3 700 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Толстяково д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Толстяково д. | 14 сот. | 1 850 000 | 132 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Толстяково д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Толстяково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Толстяково д. | 8,3 сот. | 2 999 000 | 361 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Толстяково д. | 15 сот. | 3 890 000 | 259 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 40 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 429 / 100 000 / 109 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 982 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 883 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -749 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Рысь СНТ | 20 м² | 12 сот. | 2 190 000 | 109 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | ТЭЦ-20 СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Урожай СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | новый объект | — → 2 700 000 |
Описание
Дача в уединенном тихом месте, в окружении бесконечного лесного массива; Но в 1 км от цивилизации. В 1 км от озера с чистой водой и оборудованными пляжами и парковкой. С водными видами спорта. Рыбалка на озере и речке, вдоль Снт. На участке: колодец. Септик ( 2 кольца и кабина туалетная деревянная). Участок размежеван, ровный; Дом-баня мобильная на сваях перевозная. Печь от ведущего производителя банных печей из нержавейки. Оснащена парогенерирующеим устройством, выдает мелкодисперсный пар. Парящий полок из ольхи черной. Отделка парной- липой т30 мм в стиле "леший". Проливной пол в парной. В комнате отдыха- теплый пол с терморегулятором. Входная дверь с многозапорным замком. Панорамное окно с двухкамерным стеклопакетом. Дизайнерская мебель из массива липы и ольхи черной. Отлично держит тепло 24 часа за счет правильного утепления.