Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Волна-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 533 тыс. → дом ≈117 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈358 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. пл. 328 км ≈1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26267
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 34.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 533 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 117 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Каменка д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Полесье СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Васильевское с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Игнатьево д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Игнатьево д. | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Кошелевка с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Игнатьево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Долина СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Игнатьево д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 58 036 / 76 667 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 764 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 358 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Лужки СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рябинка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ромашка СНТ | 30,3 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Русь-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Немцово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дорожник КП | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Малино пгт | 25 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Здоровье-Немцово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 88 889 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | новый объект | — → 650 000 |
Описание
Прямоугольный и ровный участок в обжитом Снт. На участке старый дом под снос. По границе проходит летний водопровод. Электричество на столбе. Заключен новый договор с мосэнергосбытом. Есть пульт от счетчика, который на столбе. На участке яблони. Дорога до Снт асфальт новый. Внутри асфальтная крошка. Зимой дорогу чистят. Один собственник. Наследство 2023г. Свободная продажа.