Каширское ш., 65 км от МКАД
Шугарово с., Ступино гор. округ
Дом 57,5 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 536 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Шугарово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26265
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 154 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 864 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 809 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шугарово с. | 8 сот. | 3 350 000 | 418 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шугарово с. | 15 сот. | 5 450 000 | 363 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шугарово с. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шугарово с. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шугарово с. | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шугарово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 050 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 333 / 40 833 / 107 348 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 997 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Реставратор СНТ да: «санузел» + «отделки» | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дорожник СНТ да: «ванной» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Огонек СНТ да: «туалет в доме» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 40 833 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Земельный участок 6 соток, по адресу: Московская область, г. о. Ступино, с. Шугарово, ул. Вокзальная д. 14, от МКАД по Каширскому шоссе, по трассе Ростов-Дон. Участок 6 соток, Категория: земли населенных пунктов, назначение: для ведения личного подсобного хозяйства, находится в хорошем месте, сoсeди с двух сторон, живут постоянно. Участок находиться между двух улиц, доступ к участку возможен с двух улиц. На участке находится дом, 2010 года постройки, по документам "Жилой дом" возможна прописка. По документам: общая площадь дома 57, 5 кв.м. 2 этажа. Второй этаж мансардный. В Доме требуется ремонт. Коммуникации: газ, вода центральная - по границе, Электричество- счётчик на столбе. Идеальная дорога, асфальтирована, как коттеджном посёлке!!! Инфраструктура села обширная: есть школа, садик, магазины и пиццерия, другие объекты повседневного спроса. До ближайшие ж/д станции Шугарово, пешком 5 минут. Причина продажи- времени на участок с домом не хватает. . Один собственник. Оперативный показ. Цена 3 400 000 рублей. Торг.