Каширское ш., 85 км от МКАД
Кудрявцево д., Коломенский гор. округ
Дача 16 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 46 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 322 тыс. → дом ≈778 тыс. ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈683 тыс. / целевая ≈615 тыс. / пессимист. ≈546 тыс. → от пессимистичной прибыль −709 тыс. ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кудрявцево ≈0,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26264
Рейтинг 15/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 346 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 237 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 322 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 778 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 233 900 | 38 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 130 000 | 16 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 10 сот. | 649 000 | 64 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 6,1 сот. | 800 000 | 131 148 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудрявцево д. | 14 сот. | 699 000 | 49 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 950 / 35 000 / 177 143 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 683 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Таежный СНТ | 20 м² | 12 сот. | 699 000 | 34 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 1 100 000 |
Описание
Продается участок площадью 8 соток с садовым домом площадью 16 кв. М. Участок правильной прямоугольной формы, ровный и ухоженный, с полным ограждением по периметру сеткой рабица. Электричество заведено в дом. На участке расположен хозяйственный блок площадью, летний туалет. Транспортная доступность удобна: до места можно добраться на автобусе (маршрут Старая Коломна д. Кудрявцево) или электричке (направление Голутвин Озеры). Территория Снт оборудована шлагбаумом, дороги зимой очищаются, а наличие множества домов с постоянным проживанием создает комфортную среду. Записывайтесь на показ! Код пользователя: 216066. Номер в базе: 14651813.