Новорязанское ш., 66 км от МКАД
Вишневый Сад СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 67 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 512 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −915 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня, колодец.
До ст. Лесные Дары ≈17,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2626
Рейтинг 15/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энергия СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Содружество СНТ | 8 сот. | 760 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амирово д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Песчанка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восток-1 СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Песчанка СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южное СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 695 / 103 276 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -915 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Венера-Натальино-7/2 СНТ | 62 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Заречье дп | 60 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заречье дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Зеленая миля ДНП | 60 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 66 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 45 455 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергия СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Татаринцево с. | 58 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 103 276 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 55,7 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ромашково-37 КП | 56 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Участок с домом, строили как баню в 2015 г. 2 этажа, сан узел в доме, септик, кухня в доме и есть отдельная на улице. Вода в доме из колодца. Дом не зарегистрирован. Можно это сделать при необходимости. Земля на кадастре. Обоснованный торг уместен.