Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Ветеран-3 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 35 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 51 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 447 тыс. → дом ≈753 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 23 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −652 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈19,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26259
Рейтинг 8/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 447 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 753 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран-3 СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Грызлово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зыбинка д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клубничная поляна ДНП | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зыбинка д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зыбинка д. | 8 сот. | 396 650 | 49 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зыбинка д. | 21 сот. | 1 000 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аладьино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аладьино-3 СНТ | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аладьино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 30 000 / 36 750 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 068 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -652 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Калитино-1 СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 950 000 | 27 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дубачино д. | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 1 200 000 |
Описание
На территории Снт организован пост охраны, футбольное поле, подъезд круглогодичный. В 10-15 минутах на машине город Пущино, расположенный на берегу реки Ока. Я собственник. Подробнее по телефону.