Ярославское ш., 26 км от МКАД
Ольшанка СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 73 % · по фото: дом 5, окружение 7, WOW 4
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 905 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Софрино ≈9,5 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26241
Рейтинг 32/100 · уверенность 73 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.1 |
| дом | 5 | 44 % | 2.1 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 14 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 0.9 |
| окружение | 10 | 67 % | 6.2 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старая дача, отделка деревом, летний тип без отопления |
| участок и сад | — | информация о состоянии сада отсутствует |
| окружение | 7 | хорошая инфраструктура, близость к транспорту и магазинам |
| WOW | 4 | средний потенциал, требует обновления интерьера и коммуникаций |
Бюджетный вариант для лета с хорошей локацией, но требует вложений в комфорт модель max-code, фото: 4, 09.11 19:26
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 876 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Бортневские Дачи дп | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 22,3 сот. | 10 040 000 | 450 224 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бортнево-2 НП | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бортнево-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бортнево д. | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бортнево д. | 14,9 сот. | 2 550 000 | 171 141 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бортнево д. | 7 сот. | 1 035 000 | 147 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бортнево д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бортнево д. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бортнево д. | 6,4 сот. | 1 900 000 | 296 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 567 / 49 584 / 81 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 352 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 017 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 593 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Бортнево-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Эко СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Северный Берег дп | 70,9 м² | 7,1 сот. | 1 600 000 | 22 567 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Заря-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 449 999 | 63 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Алешинские Просторы КП | 76 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 40 789 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Конструктор СТ | 69,6 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 28 736 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Мечта СТ | 62 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Энергия СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 49 169 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Геолог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Северный Берег дп | 60 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продаётся летняя дача 70 м2 на участке 6 соток в Снт "Ольшанка-2" (Московская область, Пушкинский городской округ). Уютное стародачное место с плодородной почвой много воздуха, простора и природы. О доме. Двухэтажная дача из бревна, 3 комнаты. Летний тип (без отопления). Электричество, летний водопровод, колодец. Канализация выгребная яма, санузел на улице. Расположение и инфраструктура. 30 км до города. Асфальтированная дорога, остановка общественного транспорта, железнодорожная станция. В шаговой доступности магазин, аптека, детский сад, школа. Есть парковочное место. Условия сделки. Прямая продажа, быстрый выход на сделку. Возможен онлайн-показ. Напишите или позвоните отвечу на вопросы и подберём удобное время для просмотра.