Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Иншино д., Егорьевск гор. округ
Дача 48 м², участок 18 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 13.10.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 922 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −152 %, ROI −60 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈11,1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26236
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 922 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 078 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Иншино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Василево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Василево д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Василево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Суханово д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иваново д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 34 452 / 43 243 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 563 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −152 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Клеменово д. | 42 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Химик-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 68 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Чернолесье СНТ | 49 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 653 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Леоново д. | 50 м² | 18 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Бреховская д. | 53 м² | 11 сот. | 2 200 000 | 41 509 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Горка СНТ | 57 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 42 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Росинка-3 СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 37 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 43 243 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | Василенцево д. | 57,3 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 34 904 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 21.10.2025 | 4 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 4 500 000 (+700 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Возможна постоянная прописка! Продаем дачный дом на 18сот земли. Соседи только по бокам. Спереди плодородный лес, сзади поле с рекой. Дом щитовой улепленный снизу, крыша утеплена наполовину. Рядом магазины и пункты выдачи. Идеальное место для проведения времени с семьей и насыщением природой. Пишите за дополнительной информацией.