Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Гусенки д., Талдомский гор. округ
Дача 50 м², участок 12,9 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 12,9 сот. = 830 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −711 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Лебзино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26233
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 81 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 830 000 ₽ (12,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Наговицино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высочки д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Высочки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Наговицино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Наговицино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наговицино д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Слободка Кузнецово СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Слободка Кузнецово СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 2 770 000 | 230 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жуково ТСН | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 55 000 / 157 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 748 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -711 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Кутачи д. | 50 м² | 16 сот. | 7 850 000 | 157 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Великий Двор с. | 50 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Воргаш д. | 50 м² | 14 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Борец СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 1 899 999 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Ольховик д. | 54 м² | 16 сот. | 5 500 000 | 101 852 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жуково ТСН | 58,4 м² | 16 сот. | 6 800 000 | 116 438 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Смирновские Дачи СНТ | 44,5 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 44 944 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Воргаш д. | 54 м² | 7 сот. | 2 020 000 | 37 407 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 2 500 000 |
Описание
Продаётся садовый дом на участке 12.9 соток в дер. Гусенки. С. О Юдинский Талдомского района Московской области, в дали от городского шума, смога и суеты. Домик 50 кв. М. Каркасный, утеплён для проживания с ранней. Весны до поздней осени с печным отоплением на два этажа. На 1-ом этаже: крыльцо с открытой террасой для отдыха, прихожая, спальня, холл-кухня с лестницей на второй этаж. На 2-ом этаже: холл, комната отдыха. Участок без уклона, ухожен, обработан. На участке растут плодовые деревья яблони, груши, слива, вишня; ягодные кустарники смородина двух видов, крыжовник, клубника. Множество цветов. Так же на участке расположены: теплица, беседка, хозяйственные. Постройки (душ, туалет). Вода от собственного колодца с питьевой водой, электричество 5 Квт, отопление печь. Большая придомовая территория от дороги до входа/въезда на участок. Магазины Продукты в 5-ти минутах на авто. До деревни идёт 33 маршрут автобуса от ж/д станции Талдом. Более подробная информация по телефону.