Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 65 м², участок 6,5 сот., газоблок.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 % · по фото: дом 6, участок 8, WOW 4
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 263 тыс. → дом ≈3,14 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 23 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −2,18 млн ₽, маржа −115 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 68 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26230
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 56 % | 2.7 |
| сад | 5 | 78 % | 3.8 |
| МКАД | 15 | 71 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 6 | Косметический ремонт, но санузел на улице |
| участок и сад | 8 | Ухоженный участок с цветами и плодовыми деревьями |
| окружение | — | Информации о локации недостаточно |
| WOW | 4 | Обычная дача, потенциал ограничен малым метражом |
Хороший ухоженный участок и жилой дом, но отсутствие удобств внутри снижает ценность модель max-code, фото: 4, 09.11 19:32
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 137 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пальчино СПР СНТ | 8,2 сот. | 373 000 | 45 488 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СНТ | 20 сот. | 798 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8,2 сот. | 460 000 | 56 098 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 10 сот. | 560 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 7,1 сот. | 300 000 | 42 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пальчино СПР СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 616 / 31 891 / 56 250 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 383 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Новинки д. | 81 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 28 395 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Теряево д. | 76,3 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 35 387 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Восточное СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 81,8 м² | 5,6 сот. | 1 850 000 | 22 616 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Продается уютный ухоженный двухэтажный дом из газоблоков, построенный в 2015 году. Дом расположен на ухоженном участке площадью 6,5 соток в Снт с асфальтированной дорогой. В доме три комнаты, выполнен косметический ремонт. Отопление электрическое( конвекторы в каждой комнате), есть кабельное/цифровое ТВ. Санузел находится на улице, канализация выгребная яма. На участке расположена баня, что добавляет дополнительный комфорт. Участок окружен забором, ухожен, растут многолетние цветы, смородина, малина, яблони. Имеется место для отдыха с мангалом и зелеными насаждениями.