Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 % · по фото: дом 5, окружение 9, WOW 7
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,2 млн → дом ≈2,21 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 25 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈882 тыс. / целевая ≈794 тыс. / пессимист. ≈706 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,68 млн ₽, маржа −380 %, ROI −79 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Щурово ≈3,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26224
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 67 % | 7 |
| дом | 5 | 44 % | 2.3 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 4.8 |
| участок | 5 | 64 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 9.4 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький летний домик из светлого бруса, состояние жилое |
| участок и сад | — | информация об участке в описании, на фото не видно |
| окружение | 9 | прекрасное окружение: лес, пруд, охрана и богатые соседи |
| WOW | 7 | высокий потенциал из-за локации и возможности строительства ПМЖ |
отличная локация и инфраструктура для строительства, но сам дом — лишь временное жилье модель max-code, фото: 4, 09.11 19:35
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 195 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 205 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старт СНТ | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Строитель-3 СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кооператор СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Вишневая Поляна СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Станции Черная пос. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление |
| 3.5 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пирочи-2 СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 28 333 / 32 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 684 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −380 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Строитель-3 СНТ | 28 м² | 5,5 сот. | 1 599 000 | 57 107 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Молния СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:19 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Продам не просто участок 11 соток, а возможность построить уютный дом, где уже есть новая баня и летний компактным домик. Уже можно жить в сезон. Форма участка квадратная, забор и ворота для авто есть. Свой электрический столб и газ действительно рядом, а не на словах. Купили для себя под строительство дома (Пмж) с пропиской. Обстоятельства изменились продаем совсем не дорого, себе в убыток. Снт похоже на Рублевку в городе, все соседи обеспеченные с дорогими коттеджами. Подъезд -асфальтированный (государственная дорога с двусторонними полосами) прям до ворот Снт. Охрана, видеонаблюдение. В Снт свой пруд и вокруг прекрасный лес. При этом инфраструктура города рядом, так как это территория исторического города Коломна. От Москвы по Рязанскому шоссе 130 км. Просмотр в удобное время. Отдельно можем выслать видео. Звоните, торг покупателю который "готовит сани летом". До Нового года купить землю это возможность сэкономить деньги, перед повышении цены к весне. Адрес: Коломна, Снт Старт, ул. Лесная, дом 195.