Рогачевское ш., 65 км от МКАД
Урожай СНТ, Клин гор. округ
Дом 74,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 371 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,73 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈766 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈6,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26221
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 23.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 181 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Урожай СНТ | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Урожай СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новощапово д. | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясенево д. | 11,5 сот. | 740 000 | 64 348 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108, 7-й км | 10 сот. | 620 000 | 62 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108 516-й км | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новощапово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новощапово д. | 9,3 сот. | 574 000 | 61 720 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ясенево д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Максимково д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 684 / 62 375 / 102 171 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 259 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Солнечный Берег - 2 ДНП | 76 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Солнечный Берег дп | 76 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Талицы пос. | 75 м² | 5,3 сот. | 11 990 000 | 159 867 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Солнечный Берег дп | 80 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 62 375 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Урожай СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 87 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лаврово д. | 64,7 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 71 097 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дружба СНТ | 64,2 м² | 5,5 сот. | 4 980 000 | 77 570 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 84 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Бирево СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 32 639 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Акатьево д. | 78,3 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 102 171 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 1 800 000 |
Описание
Одноэтажный дом 74,48м из брус с большой террас 16,56м панорамнный окноми заезжай и живи школа магазин аптек садик рядом остановка автобус тоже есть.