Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Фрязево пос., Электросталь гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот., пенобетон.
Цена 2,89 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −338 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Фрязево ≈0,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26213
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 688 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фрязево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бабеево д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 756 / 75 556 / 88 095 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 347 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 171 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -338 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Золотой Улей КП | 48 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 114 583 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Старые Псарьки д. | 53,1 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 146 893 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фрязево пос. | 45 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Мечта СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иванисово СНТ | 42 м² | 7,5 сот. | 3 700 000 | 88 095 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Приборостроитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Алешинские Сады СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево пос. | 50 м² | 10 сот. | 3 150 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горелый Лес СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 75 556 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Иванисово с. | 41 м² | 8 сот. | 2 040 000 | 49 756 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 2 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 890 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 2 890 000 |
Описание
Продаю дом. Пока продаю пользуюсь. Причина продажи: хочу побольше, а этот для 1-2 человек идеален. По дому: скважина в доме, санузел тоже в доме, септик на участке. Электричество 15 квт, 3 фазы. Печка есть, дом протапливает полностью за 1:30. Зимой жить можно нормально. На первом этаже комната-кухня и санузел, на втором спальня. Участок 10 соток, ровный, сухой, всё вычистил. Площадку под авто отсыпал, пара газелей влезет спокойно. До станции Фрязево и электрички 10 минут пешком. Пятёрочка, Красное Белое, аптеки всё рядом, там же чайхана. Собственник один, долгов и залогов нет. В срочной продаже не нуждаюсь, в посредниках тоже.