Ярославское ш., 59 км от МКАД
Благовещенье с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 41,4 м², участок 7,6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 % · по фото: дом 5, участок 5, WOW 3
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 2,3 млн → дом ≈701 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–260 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈828 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈235 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈2,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26210
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 80 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.1 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 44 % | 2.3 |
| сад | 5 | 44 % | 2.3 |
| МКАД | 15 | 59 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 5 |
| участок | 5 | 33 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый жилой дом с деревянной отделкой и изношенным фасадом |
| участок и сад | 5 | участок ровный, но на фото видна некоторая запущенность |
| окружение | — | информация об окружении отсутствует |
| WOW | 3 | низкий потенциал, требует косметического или капитального ремонта |
Жилой дом с утеплением и электричеством, требующий обновления фасада и интерьера. Утепление: да. модель max-code, фото: 4, 09.11 17:40
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 299 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 701 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 932 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Благовещенье с. | 8 сот. | 2 850 000 | 356 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Благовещенье с. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Планета СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 6,6 сот. | 2 950 000 | 446 970 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 20 сот. | 5 900 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 828 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 429 / 113 507 / 260 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 613 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 2 950 000 | 70 238 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 41,9 м² | 9,4 сот. | 10 900 000 | 260 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Мир СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алекс СНТ | 40 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 190 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 40 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Дружба СНТ | 39,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 89 514 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 42,5 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 176 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Нива СНТ | 43,1 м² | 6,8 сот. | 2 500 000 | 58 005 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 40,6 м² | 8,8 сот. | 9 000 000 | 221 675 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 39,2 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 158 163 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Продаётся дача на участке 8 соток в селе Благовещенье Сергиево-Посадского района, на окраине города. Дом утеплён, подключено электричество мощностью 15 кВт. Участок ровный, сухой, правильной формы, с трёх сторон огорожен металлопрофилем. Удобный