Егорьевское ш., 72 км от МКАД
Подосинки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 77 % · по фото: дом 5, участок 7, окружение 9, WOW 6
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 472 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Подосинки ≈1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26206
Рейтинг 30/100 · уверенность 77 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 44 % | 2 |
| сад | 5 | 67 % | 3 |
| МКАД | 15 | 40 % | 5.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | 89 % | 7.9 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый деревянный дом, выглядит жилым, но требует обновления |
| участок и сад | 7 | ухоженный участок с цветами и зеленью |
| окружение | 9 | красивое окружение хвойного леса, хорошая транспортная доступность |
| WOW | 6 | уютная атмосфера дачи в лесу с потенциалом |
отличная локация в лесу и ухоженный участок, но дом требует вложений в отделку модель max-code, фото: 4, 09.11 17:37
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 472 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 128 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Анциферово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Анциферово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сапфир СНТ | 2 сот. | 50 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 41 875 / 65 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 340 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Анциферово д. | 40 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сапфир СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Москва СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 31 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Якорь СНТ | 36 м² | 7,1 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 35,3 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 50 992 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Каштан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
продаю дом с участком в небольшом снт в окружении хвойного леса. т.к. снт маленькое, ощущение, что находишься в лесу. электричка от Казанского вокзала до станции Подосинки (направление Шатура) - 1,5 часа, от Выхино 1 час 10 минут. в скором времени