Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Каменки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 53 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 562 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈498 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Бубяково ≈14,7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26204
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 240 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 358 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Каменки д. | 15,1 сот. | 1 500 000 | 99 338 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каменки д. | 27 сот. | 1 900 000 | 70 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каменки д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каменки д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Каменки д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Рассвет СНТ | 8,2 сот. | 460 000 | 56 098 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пальчино СНТ | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пальчино СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пальчино СПР СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пальчино СПР СНТ | 10 сот. | 560 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 473 / 72 453 / 100 926 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 860 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 474 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 498 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Старово д. | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Лифаново д. | 52,3 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 51 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Новинки д. | 54 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 100 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 9,6 сот. | 5 000 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 87 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Жестылево с. | 53,4 м² | 8,7 сот. | 4 000 000 | 74 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Дружба СНТ | 53,2 м² | 8,6 сот. | 2 850 000 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Новинки д. | 48,6 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 52 469 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Новожелтиково д. | 49 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 86 735 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Красная Сторожка ДНП | 59,2 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 35 473 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 1 800 000 |
Описание
Продается кирпичный дом на земельном участке 10 соток. Участок ровный, правильной формы. Коммуникации: Электричество заведено в дом, газ проходит по границе. Дом требует ремонта. В шаговой доступности: автобусная остановка (постоянный автобус до вокзала г. Дмитров и Сергиев-Посад), река Веля. Торг.