Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Чернолесье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 48 м², участок 12 сот., щитовой.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 401 тыс. → дом ≈599 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 7 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −281 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: скважина; газ — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск I ≈16,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26202
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 401 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 599 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 479 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чернолесье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 150 / 34 470 / 75 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 786 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 429 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -281 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 6 сот. | 429 000 | 7 150 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Овчагино д. | 53,8 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 58 550 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Ока СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Елкино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Огонек СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 33 626 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Ласточка СНТ | 62,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 35 313 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:19 | новый объект | — → 1 000 000 |
Описание
Дача 65 м2, 2 этажа, на двух смежных участках (12 соток), Снт "Чернолесье", Егорьевск. 1 000 000 Р за всё. Продаётся дача в Снт "Чернолесье" (Московская область, г. О. Егорьевский). Всё оформлено в собственность, обременений нет. В комплект входят: двухэтажный дом площадью 65 м2 (по выписке Егрн 1 этаж, 48 м2): 3 комнаты, балкон, терраса, веранда; два смежных земельных участка по 600 м2, всего 12 соток. Дом: щитовой, двойные окна, построен в 2002 году. Внутри всё обшито вагонкой, на второй этаж ведёт винтовая лестница. Сделан косметический ремонт. Крыша из металлочерепицы. Коммуникации: электричество подключено, есть скважина. Газа нет, санузел на улице. На участке: хозблок, беседка с обеденной зоной, зона барбекю. Вокруг растут сосны, берёзы, цветущие кустарники и пионы. Рядом: озеро с песчаным берегом и детская площадка. Место тихое и лесное, хорошо подходит для отдыха с семьёй. Цена 1 000 000 Р за всё. Документы готовы, выписки Егрн покажу по запросу. Звоните, покажу участок.