Новорязанское ш., 74 км от МКАД
Губастово д., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 1 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 43 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 54 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈280 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Пески ≈1,7 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26201
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 43 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 457 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Губастово д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Губастово д. | 19 сот. | 600 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 16 сот. | 960 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 4 сот. | 280 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губастово д. | 27 сот. | 1 050 000 | 38 889 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 608 / 62 264 / 64 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 319 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 153 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 987 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 655 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 280 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.6 км | 50 м² | 1 сот. | 1 200 000 | 24 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.2 км | 48,5 м² | 1 сот. | 2 600 000 | 53 608 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.6 км | Лыково д. | 53 м² | — | 3 300 000 | 62 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Лесной ДНП | 50 м² | — | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | 75 м² | 1 сот. | 9 500 000 | 126 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:19 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продаётся дом из бревна, построенный в 1960 году. Одноэтажное строение с тремя комнатами требует ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. Дом подключён к газовому отоплению, водоснабжение осуществляется через скважину, канализация представлена выгребной ямой. На территории имеется возможность подключения кабельного или цифрового ТВ. Санузел расположен на улице. Для удобства передвижения рядом находится остановка общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что делает этот дом удобным для семей с детьми. Земли под индивидуальное жилищное строительство (Ижс) позволяют расширить возможности использования участка.