Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Строитель-2 ТСН СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 658 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −752 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Хорлово ≈3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26199
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 658 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 43 706 / 64 912 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 118 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -752 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 57,2 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель СНТ | 58,2 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 38 660 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хорлово пгт | 58,2 м² | 6,8 сот. | 2 450 000 | 42 096 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик-3А СТСН | 57 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-3А СТСН | 58,2 м² | 6,6 сот. | 3 750 000 | 64 433 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик-3 СНТ | 57 м² | 7,5 сот. | 3 700 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик-3А СТСН | 57 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 61 404 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Солнышко ТСН | 62 м² | 5,2 сот. | 7 499 990 | 120 968 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Химик-2 СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:19 | новый объект | — → 2 200 000 |
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 60 кв. М на участке 6 соток в Снт. Дом построен в 2005 году, требует ремонта. На двух этажах расположены две комнаты. Отопление печное, водоснабжение осуществляется из колодца, канализация септик. Электричество подключено. Участок ухожен, есть место для сада или огорода. До ближайшего города можно добраться по асфальтированной дороге, рядом остановка общественного транспорта.