Можайское ш., 85 км от МКАД
Можайск г., Можайский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 56 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,43 млн → дом ≈418 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,53 млн / целевая ≈5,88 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Можайск ≈2,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26196
Рейтинг 72/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 432 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 418 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 9 сот. | 162 675 | 18 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 24 сот. | 17 500 000 | 729 167 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 31 сот. | 6 999 000 | 225 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 9 сот. | 17 816 751 | 1 979 639 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Кукарино д. | 14,5 сот. | 2 370 000 | 163 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 256 / 83 333 / 102 041 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 533 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 90 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 63,7 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Строитель СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 850 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | новый объект | — → 1 850 000 |
Описание
Продается 2-х этажный дом, расположен в экологически чистом Можайском районе недалеко от Можайска. Общая площадь 80 кв.м., 2000г.п. На первом этаже утепленная веранда с кухней, 2 комнаты , обогреваемые печью - булерьян. На втором планируется 2