Горьковское ш., 92 км от МКАД
Сажени СНТ (Верейское поселение), Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 46 м², участок 14 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 742 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — нет.
До ст. Центральный блок-пост ≈3,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26193
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 742 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Сажени СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иволга СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иволга СНТ | 5,9 сот. | 170 000 | 28 814 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Железнодорожник СНТ | 10 сот. | 559 999 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Высоково д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 28.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Будьково д. | 13,3 сот. | 1 750 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Будьково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 087 / 55 000 / 82 268 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 365 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Смена СНТ | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тополиный пос. | 48,5 м² | 19,6 сот. | 3 990 000 | 82 268 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 46 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 48 м² | 7,8 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Ионово д. | 46,8 м² | 12 сот. | 3 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 46,3 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 133 888 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Ионово д. | 45 м² | 7 сот. | 6 150 000 | 136 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 2 400 000 |
Описание
Продается готовая дача. Свет, вода, беседка. Орехово-Зуево (СНТ Сажения). з/у 14 сот. Продаю дачу в идеальном для проживания состоянии. Отличный вариант для летнего сезона или круглогодичных выездов на выходные. Доступность: от ж/д вокзала 15-20 мин.