Горьковское ш., 38 км от МКАД
Березка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 70 % · по фото: дом 5, участок 4, WOW 4
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Кашино ≈7,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26192
Рейтинг 31/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 33 % | 1.6 |
| МКАД | 15 | 89 % | 13 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | деревянный дом 2002 года, выглядит жилым, но требует обновления |
| участок и сад | 4 | участок зарос травой, много зелени, но не ухожен |
| окружение | — | информация о лесе или воде отсутствует |
| WOW | 4 | небольшой уютный домик с потенциалом для дачного реновации |
бюджетный вариант для дачи, требует расчистки участка и косметического ремонта дома модель max-code, фото: 4, 09.11 13:23
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сказка СТ | 8,8 сот. | 3 000 000 | 340 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сказка СТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сказка СТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жемчужина СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Стулово СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ажур СНТ | 9,4 сот. | 3 300 000 | 351 064 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 027 / 57 475 / 116 114 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 069 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 839 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 028 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Обухово пгт | 40 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Обухово пгт | 42,2 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 116 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ромашка СНТ | 42,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ромашка СНТ | 37 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Прометей СТ | 41 м² | 5,7 сот. | 2 299 000 | 56 073 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 40,6 м² | 4,6 сот. | 3 200 000 | 78 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 550 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 2 550 000 |
Описание
Арт. 136425762 Продаётся двухэтажный дом, построенный в 2002 году, расположенный в закрытом садовом некоммерческом товариществе (СНТ). Въезд осуществляется через шлагбаум. О доме: Этажей: 2 Год постройки: 2002 Внутренняя отделка: две комнаты с Торг.