Ярославское ш., 68 км от МКАД
Автомобилист-3 ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 6,2 сот., 2017 год.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 69 % · по фото: дом 5, участок 7, WOW 4
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 917 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −438 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. Бубяково ≈1,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26190
Рейтинг 27/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 74 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.7 |
| дом | 5 | 44 % | 2.5 |
| сад | 5 | 67 % | 3.7 |
| МКАД | 15 | 46 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | Маленький жилой домик, выглядит аккуратно, но очень компактный |
| участок и сад | 7 | Ухоженный газон, цветущие пионы, есть деревья |
| окружение | — | СНТ, соседние дома, зелень, но детали не ясны |
| WOW | 4 | Милая дача для лета, но низкий потенциал для перепродажи |
Маленький уютный объект с хорошим участком, но ограниченный потенциал из-за площади модель max-code, фото: 4, 09.11 13:31
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 836 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 917 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 633 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дивный-3 ТСН | 5,8 сот. | 1 480 000 | 255 172 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Автомобилист-3 СНТ | 5,7 сот. | 1 300 000 | 228 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 875 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 091 / 128 500 / 205 882 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -437 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Строитель СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кристалл СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 699 998 | 85 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Связист СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Афанасовский пос. | 20 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Северянин СНТ | 17 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Бужаниново с. | 20 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 129 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Сигнал СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 149 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Золотилово д. | 22 м² | 6,1 сот. | 1 190 000 | 54 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 550 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 2 550 000 |
Описание
id:1559. Уютная дача в живописных местах Ваш уголок комфорта! Дача площадью 20 м на участке 6,2 сотки в закрытом садовом некоммерческом товариществе "Строитель". Участок и дом идеально подходят для комфортного проживания в летний период. Описание