Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Полет СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 291 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 31 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −902 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: баня, скважина, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конев Бор ≈4,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2619
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 978 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Хорошово-1 СПК | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 48 750 / 64 865 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -902 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мезенка СНТ | 46,5 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 32 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Заря СНТ | 51,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Заря СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 86 207 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Мичуринец СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136419273 Представляю вашему вниманию уютную дачу расположенную поистине в уникальном месте, полностью окруженную лесом. Здесь вы забудьте о всех проблемах и полностью растворитель в окружающей природе. Шелест листьев, пение птиц, жужжание пчел, ароматы цветов устроят полную перезагрузку вашего мировоззрения, физического и морального состояния. Добро пожаловать! Характеристики: Садовый участок 6 соток, где прекрасно сочетаются различные виды растений, деревьев и кустарников и создают уникальную атмосферу уюта, красоты и гармонии. Есть фруктовые деревья: яблони, груши, вишни. Ягоды: смородина, крыжовник, малина. Цветочные культуры посажены так, чтоб радовать ваш глаз с ранней весны до поздней осени. Хосты, сортовые лилии, розы. Все это изобилие создает поистине сказочную атмосферу. Дом на первом этаже: кухня. Большая комната. На втором этаже: 2 уютные спальни. Балкон с прекрасным видом на лес. Для вашего удобства и комфортного проживания есть: уличный туалет. Баня. Летний душ + с подогревом. Колодец + скважина. Дровник. Сарай. Газовый баллон. ТВ. Транспортная доступность: на личном авто по Новорязанскому шоссе, потом по Егорьевскому шоссе. На электричке до ж/д станции Хорошево потом на автобусе 28, 80. Создайте свой уголок счастья! Звоните! Ответим на все интересующие вопросы, организуем просмотр в удобное для вас время. С уважение, Татьяна Ерохина, ваш специалист по недвижимости. Покупая недвижимость с Самолетом Плюс вы получаете: квалифицированные консультации, помощь в одобрении ипотеки. Гарантию безопасности сделки с расширенной юридической проверкой объекта и субъекта! Титульное страхование. Наша деятельность застрахована!