Ярославское ш., 76 км от МКАД
Пальчино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 8 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 70 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 471 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26189
Рейтинг 13/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 826 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 471 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 978 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пальчино СНТ | 20 сот. | 798 000 | 39 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пальчино СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пальчино СНТ | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повелье СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Повелье СНТ | 15,5 сот. | 900 000 | 58 065 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Повелье СНТ | 8,7 сот. | 650 000 | 74 713 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Повелье СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 714 / 43 750 / 66 533 |
| цена объекта | 3 449 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 931 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 905 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 614 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 947 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пальчино д. | 72 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 47 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пальчино СПР СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 449 000 | 47 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пальчино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Соснинские дачи СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соснинские дачи СНТ | 67,8 м² | 7 сот. | 6 850 000 | 101 032 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сихнево СНТ | 75 м² | 8,1 сот. | 4 990 000 | 66 533 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Думино д. | 80 м² | 12 сот. | 4 790 000 | 59 875 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 499 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 450 000 (−49 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 449 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 449 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 3 449 000 |
Описание
Номер объекта: 536963. Дом для круглогодичного проживания 72 кв.м. на 9 с/х в черте деревни. Предлагаем Вашему вниманию каркасный дом жилого назначения (ПРОПИСКА) для круглогодичного проживания 72 кв.м. на 9 сотках с/х. Никаких доп сборов, кроме