Ярославское ш., 67 км от МКАД
Бубяково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 69 % · по фото: дом 5, участок 4, окружение 7, WOW 4
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 788 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −998 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈0,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26188
Рейтинг 31/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.1 |
| дом | 5 | 44 % | 2.1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.6 |
| МКАД | 15 | 47 % | 6.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 5.6 |
| окружение | 10 | 67 % | 6.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | Жилой дом, требует косметического или капитального ремонта отделки |
| участок и сад | 4 | Обычный участок, трава не стрижена, выглядит запущенным |
| окружение | 7 | Близко к городу, асфальтированная дорога, развитое СНТ |
| WOW | 4 | Средний потенциал, типичный загородный дом для бюджетного обновления |
Хорошая локация и готовый дом, но требуется вложение в участок и внутреннюю отделку модель max-code, фото: 4, 09.11 13:26
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бубяково д. | 10,5 сот. | 1 790 000 | 170 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 46 623 / 125 161 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 515 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -998 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Строитель-2 СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 2 000 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Строитель СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Интерьер СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 26 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нива-2 СНТ | 77 м² | 8 сот. | 3 590 000 | 46 623 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Каменка СНТ | 83 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 28 916 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Первомайское СНТ | 88,4 м² | 6,7 сот. | 5 950 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 80,4 м² | 6,9 сот. | 18 000 000 | 223 881 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | 80 м² | 5,3 сот. | 4 100 000 | 51 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 77,5 м² | 5,5 сот. | 9 700 000 | 125 161 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Мир СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 58 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
Продаем Дом в СНТ Мир вблизи д.Бубяково. Благойстроенное СНТ, всего в 3 км от города, асфальтированная дорога. Можно добраться общественным транспортом. Многие проживают круглогодично. Дороги чиятят, закрытая территория. Участок 6 соток, под