Ярославское ш., 60 км от МКАД
Охотино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 06.11.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 67 % · по фото: дом 5, участок 3, окружение 8, WOW 4
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,25 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈393 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈8,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26187
Рейтинг 44/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 6.7 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.1 |
| дом | 5 | 44 % | 2.1 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 57 % | 8 |
| торг | 5 | 25 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 2.3 |
| участок | 5 | 73 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 8.5 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.3 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | Жилой дом со старой отделкой, требует косметического ремонта |
| участок и сад | 3 | Заросший участок с высокой травой и сорняками |
| окружение | 8 | Лес, речка и родник в живописном месте |
| WOW | 4 | Средний потенциал за счет локации и размера дома |
Хорошая локация и готовый дом, но требуется серьезная работа с участком и обновлением интерьера модель max-code, фото: 4, 09.11 13:29
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Посадов Луг ДНП | 18,3 сот. | 3 100 000 | 169 399 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Охотино д. | 11 сот. | 2 350 000 | 213 636 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посадов Луг ДНП | 5,5 сот. | 1 200 000 | 218 182 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посадов Луг ДНП | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посадов Луг ДНП | 11 сот. | 2 049 000 | 186 273 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Здравница СНТ | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Здравница пос. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Варавино д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 62 197 / 112 346 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 729 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 203 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 393 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Здравница пос. | 80 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 46 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Охотино СНТ | 82,5 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 59 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Роща СНТ | 80 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 106 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Бревново д. | 81 м² | 10 сот. | 9 100 000 | 112 346 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отдых СНТ | 85,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 58 480 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рябинка СНТ | 80 м² | 7,1 сот. | 7 000 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шелково д. | 80 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Афанасовский пос. | 80 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ветеран-3 СНТ | 80 м² | 13 сот. | 6 999 000 | 87 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ветеран-3 СНТ | 80 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 2 600 000 |
Описание
ПРЕДЛАГАЕМ вашему вниманию дачу в СНТ "Отдых" вдали от городской суеты. Дом находится в хорошем месте- с отличной транспортной доступностью. Вокруг лес, есть речка, родник- это место прекрасно подходит для загородного отдыха . СНТ устоявшееся, тихое