Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 50 м², участок 2,5 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 279 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 72 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,89 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −564 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26186
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 871 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 500 / 96 078 / 96 250 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 504 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -563 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 51 м² | 2 сот. | 4 900 000 | 96 078 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 40 м² | 2 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Мелиоратор СНТ | 40 м² | 3,5 сот. | 3 850 000 | 96 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 150 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продается отдельно стоящее кирпичное здание (50 кв. М) с земельным участком (2,53 сотки) в историческом и культурном центре г. Егорьевск (100 км от Москвы). Объект представляет интерес сразу для двух категорий покупателей: тех, кто ищет жилье в центре города, и предпринимателей, рассматривающих запуск бизнеса в локации с высоким пешеходным трафиком. Характеристики объекта: Площадь здания: 50 кв. М. Земельный участок: 2,53 сотки (собственная территория). Материал стен: Кирпич. Коммуникации: Все центральные сети подведены (водоснабжение, канализация). Состояние: Требуется капитальный ремонт и замена оконных блоков. Юридический статус: По документам жилой дом. Фактически здание не используется как жилое. Два сценария использования: 1. Как жилье. Отличная возможность создать частный дом в самом центре. Вы получаете отдельно стоящее строение с собственным участком, где сможете реализовать любые планировочные и дизайнерские решения "под себя", не переплачивая за чужой ремонт. Наличие центральных коммуникаций (вода и канализация) это существенная экономия на реконструкции. Вся городская инфраструктура (школы, магазины, поликлиники, культурные объекты) находится в шаговой доступности. 2. Как коммерция. Локация в зоне притяжения горожан и туристов делает объект перспективным для запуска бизнеса. После проведения ремонта и перевода в нежилой фонд (решение принимает администрация), здесь отлично разместятся кофейня, пекарня, шоурум или небольшой магазин. Подведенные центральные сети значительно упростят адаптацию помещения под коммерческие нужды. Инвестиционная привлекательность: Редкое предложение: отдельно стоящий объект малой площади в центральной части города. Потенциал роста стоимости: после качественного ремонта и возможного перевода в коммерческий статус, стоимость готового помещения в данной локации существенно возрастает (ориентир по аналогам в центре от 90 000 до 150 000 руб. /кв. М). Условия сделки: Прямая продажа от собственника Никаких скрытых затрат, комиссий риелторам или дополнительных наценок. Вы платите только за сам объект. Готовы предоставить всю имеющуюся документацию и оказать содействие в оценке перспектив перевода вида разрешенного использования (Ври). Показ объекта в удобное время по предварительной договоренности. Звоните или пишите в чат Авито для обсуждения деталей и торга.