Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Куминово пос., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 10,8 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 % · по фото: дом 5, участок 6, окружение 8, WOW 6
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 10,8 сот. = 572 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −502 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. имени Барсученко ≈1,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26185
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5.6 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 56 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 44 % | 6.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5 |
| участок | 5 | 62 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький жилой садовый домик в нормальном состоянии |
| участок и сад | 6 | участок с травой и деревьями, требует расчистки |
| окружение | 8 | красивое окружение, много зелени и деревьев |
| WOW | 6 | уютный потенциал для небольшого дачного отдыха в лесу |
Маленький уютный домик с хорошим окружением, требующий облагораживания участка. модель max-code, фото: 4, 09.11 13:34
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 008 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 572 000 ₽ (10,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Куминово пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Майское СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Майское СНТ | 5,5 сот. | 1 300 000 | 236 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куминово СНТ | 18 сот. | 285 000 | 15 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-6 СНТ | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Куминовское СТ | 14 сот. | 378 000 | 27 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 53 333 / 116 667 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 697 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 612 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -502 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Станколитовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Орудьево с. | 24 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Экспресс СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 1 600 000 |
Описание
Арт. 139182006 Вашему вниманию предлагается земельный участок 10,7 соток, на котором расположен садовый дом, в СНТ Родничок-1, Дмитровского района, в районе д.Куминово ОБ УЧАСТКЕ Земля сельскохозяйственного назначения для садоводства - 1070кв.м. На