Дмитровское ш., 69 км от МКАД
Куминово пос., Дмитровский гор. округ
Дом 120 м², участок 12 сот., каркас.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 481 тыс. → дом ≈2,87 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 40 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,85 млн / целевая ≈6,17 млн / пессимист. ≈5,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈334 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. имени Барсученко ≈1,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26183
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 40 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Куминово пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Майское СНТ | 5,5 сот. | 1 300 000 | 236 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Куминово пос. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Куминово СНТ | 18 сот. | 285 000 | 15 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-6 СНТ | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Куминовское СТ | 14 сот. | 378 000 | 27 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 2 450 000 | 168 966 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полет СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татищево пос. | 14,5 сот. | 1 900 000 | 131 034 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орбита СНТ | 6,3 сот. | 500 000 | 79 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 467 / 57 970 / 100 917 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 481 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 333 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Матвеево д. да: «санузел» + «мебелью» | 120 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сосновый СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 128,5 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 40 467 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «санузел» + «отделка» | 115,3 м² | 12 сот. | 6 450 000 | 55 941 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Горшково КП да: «санузлатехническое» + «под ключ» | 109 м² | 12 сот. | 11 000 000 | 100 917 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 350 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:20 | новый объект | — → 3 350 000 |
Продётся дом 120 кв.м на участке 12 соток в СНТ Куминово Дмитровского района. Дом двухэтажный из бруса с каркасной пристройкой, отапливается печкой. На участке колодец, беседка,хоз.блок с летним душем, теплица. Горячая и холодная вода в доме. Канал