Ярославское ш., 46 км от МКАД
Дубки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 128,1 м², участок 4,9 сот., бревно, 1987 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 08.11.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 69 % · по фото: дом 5, участок 6, WOW 6
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 4,9 сот. = 643 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,36 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,03 млн / целевая ≈4,53 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Радонеж ≈5,7 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26180
Рейтинг 32/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5.4 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 56 % | 2.7 |
| МКАД | 15 | 77 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 3.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый бревенчатый дом с печью, требует косметики и обновления |
| участок и сад | 6 | ровный участок с фруктовыми деревьями и баней |
| окружение | — | удобный заезд, асфальт, СНТ |
| WOW | 6 | уютная планировка с террасой и потенциалом для ретро-стиля |
Хороший потенциал для флиппинга благодаря планировке и наличию бани, но требуется обновление коммуникаций и отделки. модель max-code, фото: 4, 08.11 22:24
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 643 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 607 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 351 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лешково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Машиностроитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Машиностроитель-2 СНТ | 5,5 сот. | 649 999 | 118 182 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 128,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 362 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 38 178 / 88 889 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 033 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 098 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Воздвиженский СНТ | 120 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Новоселки с. | 126 м² | 6 сот. | 3 920 000 | 31 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженское-3 СНТ | 112 м² | 5,6 сот. | 3 599 999 | 32 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сигнал СНТ | 120 м² | 6 сот. | 3 920 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Калистово КП | 135 м² | 6,2 сот. | 12 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шелково д. | 110 м² | 7 сот. | 6 199 000 | 56 355 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Машино д. | 116 м² | 3,2 сот. | 10 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Машино д. | 116 м² | 3,8 сот. | 10 000 000 | 86 207 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Подмосковье СНТ | 160 м² | 6,9 сот. | 6 990 000 | 43 688 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дубки СНТ | 110,8 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 32 491 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.11.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 22:21 | новый объект | — → 3 250 000 |
Описание
Уютный домик в дачном СНТ. Удобный заезд с трассы. Асфальт. Дом из рубленного бревна на железобетонном фундаменте. На полу плита жби. В доме сложена большая печь. На первом этаже терраса и большая зала с печью в середине. На второй этаж ведет удобная двухмаршевая лестница, где две зеркальные спальни. Участка два по 485 и 495 м2. На территории баня, колодец, фруктовые деревья и кусты. Участок ровный. Один собственник с 2005г. Свободная продажа.