Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 91,2 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 42 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,54 млн / целевая ≈5,88 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Непецино ≈11,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2618
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 212 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 088 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никитское с. | 8,8 сот. | 1 450 000 | 164 773 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитское с. | 40 сот. | 18 900 000 | 472 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитское с. | 13,2 сот. | 1 100 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никитское с. | 26 сот. | 3 000 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 14,4 сот. | 1 599 999 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 18,8 сот. | 1 400 000 | 74 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 824 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 235 / 74 251 / 88 542 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 539 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 231 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Чаплыгино ДНП да: «ванная» + «мебелью» | 93,5 м² | 15,8 сот. | 3 949 000 | 42 235 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гостилово д. да: «санузел» + «ремонт» | 96 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 88 542 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Акатово д. да: «ванная» + «ламинат» | 87,2 м² | 15 сот. | 6 800 000 | 77 982 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Акатово д. да: «ванная» + «ламинат» | 86,5 м² | 13,8 сот. | 6 100 000 | 70 520 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я собственник, в собственности более 5 лет, документы готовы для сделки. Дом расположен в центре села, крепкий, но требует ремонта. Газ по границе участка, у забора. В шаговой доступности больница, магазины, рынок, школа, остановка общ транспорта ( автобусы ходят до г. Бронницы, ст Мцд 3 Отдых, г. Коломна, г. Воскресенск, метро Котельники), пруд, река, лес, церковь. Участок ровный, сухой, без грунтовых вод, рядом проходит родниковая вода. Подробности по телефону и осмотре.