Сколковское ш., 1 км от МКАД
Одинцово г., Одинцовский гор. округ
Дом 49 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈1,36 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Баковка ≈0,4 км по прямой; до МКАД 1 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26178
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 362 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 10 897 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Баковка пос. | 7 сот. | 13 900 000 | 1 985 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 10 сот. | 23 000 000 | 2 300 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,3 сот. | 14 100 000 | 2 238 095 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 16 сот. | 19 200 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5,3 сот. | 9 499 999 | 1 792 453 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Баковка пос. | 7 сот. | 11 000 000 | 1 571 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 13 сот. | 16 800 000 | 1 292 308 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Одинцовский х. | 14,6 сот. | 24 999 990 | 1 712 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 18 сот. | 21 500 000 | 1 194 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Баковка пос. | 6 сот. | 12 500 000 | 2 083 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 391 / 72 340 / 72 340 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Мамоново д. | 47 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мамоново д. | 46 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 67 391 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Юдино с. | 47 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся симпатичный участок в 8 соток с уютной дачей, где уже есть всё для спокойного загородного быта: дом двухэтажный, с двумя комнатами да, он просит небольшого освежающего ремонта, но это отличный повод обустроить его под себя; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, а сам участок ровный, аккуратно огорожен забором, и подъезд к нему возможен круглый год без всяких проблем; транспортная доступность радует всего 8 минут неспешным шагом до Мцд Баковка, что очень удобно для поездок в Москву, и при этом вся необходимая инфраструктура буквально под боком: детский сад, школа, супермаркеты, аптеки, автобусные остановки. Звоните, с радостью расскажу подробности и покажу всё вживую!