Новосходненское ш., 12 км от МКАД
Химки г., Химки гор. округ
Дом 1387 м², участок 1,3 сот., кирпич.
Цена 10 тыс. ₽, снижали с 185 млн; первая цена 185 млн ₽ от 29.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 64149 раз).
Рейтинг 86/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈806 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 104,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 370 тыс.–667 тыс. ₽/м², медиана 462 тыс.
Ремонт ≈27,64 млн, покупка после торга ≈8 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈586,5 млн / целевая ≈527,85 млн / пессимист. ≈469,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈441,55 млн ₽, маржа 94 %, ROI 1597 %.
⚠ ROI 1597 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Фирсановская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26172
Рейтинг 86/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 806 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 104,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (1,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,5 сот. | 9 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 25 сот. | 19 900 000 | 796 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12,7 сот. | 9 350 000 | 736 220 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 11 сот. | 9 200 000 | 836 364 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,1 сот. | 7 000 000 | 985 916 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 28,8 сот. | 25 800 000 | 895 833 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,8 сот. | 8 500 000 | 965 909 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 9 500 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 5 200 000 | 1 040 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 1387 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 27 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 370 000 / 462 500 / 666 667 |
| цена объекта | 10 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 8 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 586 498 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 557 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 527 848 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 469 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 441 549 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1597 % |
| пояснение расчета | ROI 1597 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 1597 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | 1500 м² | 1 сот. | 1 000 000 000 | 666 667 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 1500 м² | 1 сот. | 555 000 000 | 370 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 1200 м² | 1 сот. | 555 000 000 | 462 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 185 000 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 10 000 (−184 990 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 10 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ищем инвестора Для Уникальной премиальной резиденции в Подмосковье с готовым бизнес-планом от собственника. Химки, мкр. Фирсановка, Химки (15-20 минут от Мкад). Закрытая частная резиденция площадью более 1 гектара, расположенная в одном из самых зелёных и камерных районов ближнего Подмосковья микрорайон Фирсановка, долина реки Сходня. Это идеальное место для тех, кто ищет сочетание премиального уровня, уединения, природы и прямой близости к Москве. Состав резиденции: Основной жилой дом 403 м2 панорамные окна, вид на лес, каминный зал, столовая, спортзал, бильярдная, 3 спальни, Spa-зона. Гостевой дом 201 м2 полностью готов для проживания: спальни, санузлы, каминный зал, кухня. Дом для персонала 192 м2 3 этажа, отдельные комнаты, кухня, санузел. Капитальный гараж на 3 автомобиля, автоматические ворота. Отдельный участок 49 соток (аренда) пруд с рыбой, зона отдыха, место под мини-гольф, контактный зоопарк. Мощный фундамент 400 м2 с готовой глубокой чашей под бассейн можно достроить Spa-центр, бутик-отель, клубный дом и даже 45 этажей при соблюдении норм. Живописный склон реки Сходня (2200 м2) с собственным ажурным мостом. Главные преимущества: Воздух уникального качества рядом исторический санаторий им. Артёма. Полная приватность территория огорожена, установлено видеонаблюдение. Живописный рельеф, вековые деревья, собственный родник с питьевой водой. Возможность развивать объект: ресторан, Spa, wellness-центр, частный клуб, мини-отель место уже имеет готовые инженерные решения и фундамент. Отличный подъезд, асфальт до ворот, до Москвы всего 20 минут. Идеально подходит: Для премиального спа-комплекса. Для масштабного инвестиционного проекта. Для ресторана премиум. Для бизнеса премиум-сегмента (медицина, салон красоты). Для апартаментов. Готовы рассмотреть ваши предложения. Покажем и все расскажем. Не агентство, собственник!