Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 12,5 м², участок 3,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 350 тыс. ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 55/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈400 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 25 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈250 тыс., покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈980 тыс. / целевая ≈882 тыс. / пессимист. ≈784 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈236 тыс. ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: свет — нет.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2617
Рейтинг 55/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 43.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 401 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 49,2 сот. | 40 000 000 | 813 008 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 80 000 / 125 000 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 784 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 236 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 м² | 4 сот. | 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 15 м² | 3,7 сот. | 399 000 | 26 600 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Новое СНТ | 10 м² | 4 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Околица СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коломзавод-3 СНТ | 15 м² | 2,5 сот. | 799 000 | 53 267 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137672000 Продается садовый участок с летним домиком в От "Надежда", город Коломна! Площадь участка: 3.5 сотки. Удобный круглогодичный подъезд. Электричества нет! В шаговой доступности: остановка общественного транспорта и продуктовый магазин. Этот участок идеальное место для любителей загородного отдыха! Здесь Вы сможете насладиться тишиной и спокойствием, вдали от городской суеты. Преимущества участка: Удобное расположение в тихом месте. На участке растут фруктовые деревья с круглогодичным плодоношением. Близость к обновленному парку 50-летия Октября, где можно провести время с семьей на природе. Отличная транспортная доступность. Не упустите шанс стать обладателем этого замечательного участка! Звоните уже сегодня для получения дополнительной информации и организации просмотра или обращайтесь по адресу Московская область: г. Коломна Окский пр-кт дом 12.